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中公时政热点:完善房屋租赁要多管齐下

发布时间:2021-01-11    来源:亚博靠谱不80836

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1月14日,住房建设部发表了《关于延缓培育和发展住房租赁市场的指导意见》,明确提出了3年,基本构成了渠道多样、总量平衡、结构合理、服务规范、制度完善的住房租赁市场。无论是根据国外经验还是国内实践,人们都更加认识到健康的住房租赁市场是房地产市场的最重要组成部分,也是解决问题房地产矛盾的线索之一。

自21世纪以来,中国也开始特别强调租赁基本住房政策,2003年《国务院关于增进房地产市场持续健康发展的通报》首次关注租赁问题。2005年《国务院办公厅发送建设部等部门对稳定住房价格工作意见的通报》进一步明确提出,发展规范住房租赁业,多渠道减少住房供应,提高住房确保能力。但在实践中,我国住房租赁市场还没有很多严重不足,导致市场结构性变形,重视住房投资属性。纵观各国历史,住房租赁市场的完善必须与住房保障制度建设相结合。

另一方面,在各国城市化初期,大量农村人口转移到城市,住宅市场需求迅速下降,市场化租赁市场逐渐构成,政府也高度评价市场规范和规则设计。另一方面,一些主要国家经常出现引人注目的住房对立,为了解决问题住房及其引起社会问题,各国政府提高了政策介入力度,建立了各有特色的公共租赁市场体系。在我国,根据市场化程度的不同,租赁住宅可以分为市场化、半市场化、公共化和保障性等类型。其中,特别狂的市场化住宅租赁来看,没有引人注目的问题。

例如,表面上缺乏专业、规范的中介服务体系,住宅租赁缺乏专业管理的租赁合同申请率低,市场监督缺陷等。从制度层面来看,承租人的维护严重不足,住宅、住宅租赁、土地、金融、房地产业管理以及相关税收,只有很多法律法规的空白。从深层次来看,住宅市场供求结构偏差,与高度重视住宅销售市场相比,租赁市场一直处于实质上被忽视的地位。

根据应对,市场化住宅租赁市场是住宅市场整体健康发展的基础,也是促进住宅属性回归的最重要前提。在这个过程中,不仅要推进规则的完善和市场规范的发展,还要充分尊重租赁人的利益维护。可以混合的是,自上世纪中后期以来,美国等发达国家的住房租赁法越来越重视确保租赁人的住房权,在某些地区实施了无争议的租赁管制措施。政府的住宅确保政策落入市场化住宅租赁领域,是开展规则的顶层设计,同时也要深入参与公共住宅租赁体系的建设,这也是各国政府不可或缺的责任。

在德国,和医疗、教育等福利一样,确保居民住宅是联邦政府的首要政策目标之一。政府只供给保障性住宅的一部分,大部分是房地产企业供给的。但是,为了保证市场化的供应丰富,政府重点在政策的鼓励下写文章。

上世纪末很多德国居民的住宅为了解决问题,政府逐渐解散了必要的福利住宅建设,反对了中低收入者的住宅政策。在短期内经历了慢城市化和后工业化社会对立的中国,公共住宅租赁体系还没有形成。正如《指导意见》明确提出的多渠道发展住宅租赁市场销售社会住宅来源,政府向中低收入者的市场租赁获得货币租赁补助金,是为了促进许多家庭从购房市场分流到租赁市场,构建更不现实的住房保障机制。

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